Как работает рынок аренды в Европе

Как работает рынок аренды в Европе

Российский арендный рынок много лет подряд пытается выйти из тени. Минстрой разрабатывает проект возрождения доходных домов, а налоговая служба – продвигает патенты для рантье. У наших западных соседей этот вид бизнеса организован значительно лучше, чем пользуются россияне, зарабатывая на аренде в Европе. Сколько стоит снять квартиру в еврозоне, и каковы доходы инвесторов?

Где проще сдать и снять – самые выгодные условия аренды в Европе

Образцовым примером развития арендного бизнеса считается Германия. В Берлине и других крупных немецких городах жильё снимает около 60% населения. Культура доходных домов развита на очень высоком уровне. Прежде всего это выражается в том, что люди не привыкли часто менять съемную недвижимость – контракты на аренду квартир заключаются на десятки лет.

Отличительные особенности немецкой аренды:

• Жильё сдается через агентства (комиссионные обычно платит рантье)
• Арендная ставка зависит не только от города и района, но и от «репутации» дома (на неё влияет возраст и качество постройки, соседи)
• Стабильный доход арендодателя (жильцы переезжают в среднем раз в 12 лет)
• Доступный порог инвестиций (цены на доходные дома начинаются от 250–300 тыс. евро)

Завидная устойчивость и постоянство немецкой аренды объясняется прозрачными правилами игры. Наниматель в Германии защищен законом «О порядке сдачи жилья». Этот документ, к примеру, запрещает владельцу недвижимости необоснованно поднимать квартплату и выселять жильца, который не согласен с новыми условиями. Вместе с тем, эффективность судебной системы позволяет достаточно быстро решать вопросы со злостными неплательщиками.

Учитывая активный спрос на съемную недвижимость (в Берлине квартиры арендует до 85% горожан) и обширное предложение, расценки на аренду держатся на доступном уровне. В столице средняя квартира в спальном районе площадью 80-85 кв. м будет стоить около 700 евро, похожее жильё в более престижном квартале – порядка 1500 евро.

Другим образцом привлекательного арендного рынка считается Прага. В сравнении с городами Западной Европы, местные расценки на жильё можно назвать достаточно низкими:

• 800 – 1000 евро за апартаменты в историческом центре
• 250 – 350 евро за жильё в спальном районе

Максимальным спросом на рынке недвижимости пользуются однокомнатные квартиры, а также престижные и видовые варианты в центре, которые выгодно приобретать с прицелом на туристов. Чешские риэлторы также отмечают возрастающую популярность лофтов и квартир в мезонине. Единственное, что сдерживает поток российских инвесторов – нюансы местного законодательства. Для покупки недвижимости в Чехии иностранцу придется оформить юридическое лицо.

Высокие цены – где в Европе сложнее всего снять жильё

Притчей во языцех у риэлторов, которые работают с зарубежными объектами, а также иностранных экспатов, студентов и туристов была и остается недвижимость Парижа. Снять недорогое и качественное жильё непросто и в других европейских мегаполисах (к примеру, Риме, Лондоне или Мадриде), но именно французская столица завоевала сомнительную славу самого недружественного города для арендаторов.

Вот лишь некоторые особенности парижской аренды:

• Дефицит ликвидных предложений

Доступные квартиры в центре города или респектабельных спальных районах – большая редкость, поэтому наниматели вынуждены выстраиваться в очередь, а рантье могут завышать цены или предъявлять дополнительные требования. Одно из них – наличие рекомендации с прошлого места проживания. Поэтому тем, кто пытается снять квартиру в Париже впервые, приходится нелегко.

• Контроль государства за ценами на жильё

На практике стремление насильственно сдержать растущие расценки привело к созданию коррупционной системы. В итоге реальная цена аренды – вопрос личных договоренностей с рантье, в официальном договоре может фигурировать существенно меньшая сумма, что создает дополнительные риски для нанимателя.

• Случаи мошенничества

Как и на рынке недвижимости Москвы, в Париже работают мошенники – конторы, которые за «небольшую» сумму в 100-200 евро делятся с арендаторами телефонами несуществующих рантье, которые якобы сдают квартиры по доступным ценам.

Средняя арендная ставка для квартиры с одной спальней – около 1000 евро. Скромное жильё площадью 18-25 кв. м в престижном районе, к примеру в 5 округе неподалеку от Сорбонны, обойдется в 1600-1800 евро в месяц. Как следствие, Париж славится «золотыми чуланами»: за более доступную сумму 420–500 евро в месяц можно снять студию площадью 10–12 кв. м, за 430–450 евро — комнаты площадью 8–9 кв. м.

Дополнительные риски для рантье – налоги и траты

Еще одна европейская страна, которая может неприятно удивить россиян отношением к арендному бизнесу, это Испания. Побережье Средиземного моря выглядит очень привлекательной территорией для зарубежных инвесторов – купить квартиру с несколькими спальнями в окрестностях Барселоны можно по цене однушки в спальном районе Москвы, а сдать в среднем за 800 – 1200 евро в месяц. Однако впоследствии заработать на этом объекте будет достаточно сложно.

Вот несколько подводных камней для арендного бизнеса в Испании:

• Лицензия для рантье

В некоторых регионах страны рантье придется приобрести специальную лицензию для сдачи курортной недвижимости в краткосрочную аренду. Этот документ подтвердит, что жильё оборудовано необходимой мебелью и техникой и соответствует санитарным требованиям. Сдавать жильё удаленно через посредника (управляющую компанию) без такой бумаги довольно затруднительно. Стоимость лицензии – от 177 до 500 евро в зависимости от региона.

• Высокие налоги и коммунальные платежи для владельцев недвижимости

Доходы от сдачи недвижимости в аренду в Испании облагаются по ставке 24.75% без вычета каких-либо расходов. Но это далеко не единственное, что придется заплатить рантье. Его также ждет налог на недвижимое имущество (IBI или ISBI) по ставке от 0,5 до 2 % от кадастровой стоимости и подоходный налог для нерезидентов в Испании (IRNR), ставка которого зависит от того, используется ли жильё для личного проживания, либо для коммерческих целей. Коммунальные платежи управляющей компании – также обязанность владельца, они составляют от 600 до 1000 евро в год и зависят, в том числе, от экономности жильцов.

• Сложности с жильцами

Но основная проблема испанской аренды – поиск платежеспособных жильцов. По отзывам риэлторов и рантье, в отличие от дисциплинированных немцев, испанцы меняют квартиры достаточно часто, что делает заработок арендодателя нестабильным. Кроме того, распространенная практика для нанимателей – прекращение платежей в одностороннем порядке. При этом обманутый рантье будет терпеть убытки, но не сможет просто выселить жильцов – пока действует договор найма, полиция не пустит его на порог собственного дома. Единственный выход – обращаться в суд, что занимает в среднем 3-4 месяца. А если квартиросъемщики окажутся малообеспеченной семьей с маленькими детьми, выставить их на улицу будет достаточно сложно. Все это время недвижимость будет простаивать.

Доходные дома – как заработать на европейской аренде

Многие россияне мечтают иметь дополнительную жилплощадь, чтобы зарабатывать на ренте, но в реальности с точки зрения инвестиций арендная недвижимость в нашей стране – не самый выгодный вариант вложения средств. Рынок достаточно нестабилен и сложно спрогнозировать реальную выгоду от такой длительной инвестиции. По статистике, на территории РФ лишь 7 % городского населения арендуют жилье, тогда как в Германии, к примеру, этот показатель превышает 50%.

Европейские доходные дома – это отдельный тип готового бизнеса с просчитанными рисками и гарантированной окупаемостью в рамках определенного периода. Большинство российских инвесторов присматриваются к таким проектам для долгосрочной сдачи в аренду с последующей выгодной перепродажей.

К примеру, по расчетам аналитиков портала Tranio.ru, вложения в доходный дом в Штутгарте стоимостью 440 тыс. евро получится «отбить» за 12 лет. В течение этого срока владельцы бизнеса будут получать примерно 34 тыс. евро ежегодного рентного дохода (7,88 % годовых). При этом основной заработок будет получен за счет выгодной перепродажи недвижимости, цены на которую будут расти в среднем на 2% в год.

При этом риэлторы отмечают, что ожидания россиян от заработков на стабильной европейской аренде, как правило, существенно завышены. Инвесторы мечтают купить качественные объекты по ценам ниже среднерыночных и получать 10-15%, а то и 20% годовых. По данным статистических опросов, подобные иллюзии питает минимум треть респондентов. При том, что реальный доход от арендного бизнеса колеблется в пределах 4-8%.

Примерный средний уровень рентного дохода для жилой недвижимости в европейских странах:

• Чехия (Прага) — 3–5 %
• Великобритания — 5–6 %
• Италия — 5–6 %
• Испания- 4-6%
• Греция — 5–7 %
• Латвия -3–5 %
• Германия — 7-9%

Также эксперты отмечают, что три четверти россиян инвестируют в зарубежную недвижимость ради вида на жительство в Европе. Поэтому, в первую очередь, интерес соотечественников сконцентрирован вокруг стран, которые предоставляют так называемые «золотые визы» при приобретении объекта определенной стоимости (Испания, Португалия, Греция), либо дают ВНЖ при открытии бизнеса, которым может считаться доходный дом (Германия, Швейцария, Чехия).

Выбирая квартиры в Париже, купить понравившуюся не дорого реально ли?

Сразу можно отметить, что те, кто рассчитывают купить недорогую квартиру в Париже, цена и фото которой будут радовать глаз, даже при выборе последней в черте удаленных от центра округов города должны знать о сравнительно высокой ее стоимости.

Цены здесь приравниваются, а зачастую и обгоняют те, что озвучены для курортов Лазурного берега, потому даже на окраинах столицы врядли удастся найти жилье, стоимость квадратного метра которого опускается ниже 6-8 тысяч евро.

Какой может быть цена на дешевую квартиру в Париже, купить недорого которую не всегда по средствам даже местным жителям?

Рассчитать сумму достаточно просто. Малогабаритная квартира на границе города и пригорода может обойтись в несколько десятков тысяч евро, но большинство объектов стартуют от цены в несколько сотен тысяч, не зря статистика отмечает тот факт, что многие местные жители предпочитают арендовать жилье, не имея возможности его приобрести, а около пятой части всего рынка недвижимости столицы выкупается именно иностранными гражданами. Элитное жилье в центре может достигать в цене более чем существенных величин, в которых стоимость начинается от 20 тысяч евро.

Что еще следует знать

Подбирая квартиры в Париже, купить которые удобнее всего, воспользовавшись услугами агентств недвижимости, стоит изначально определиться с тем, как планируется использовать перспективную покупку.

Если для индивидуального пользования, то расположение округа особого значения не имеет, однако если хочется получать от жилья дополнительную прибыль, то выяснять востребованность аренды в том или ином районе следует заранее. Чем более развита инфраструктура округа и чем ближе он к местам массовых достопримечательностей и к центру, тем выше цена и фото квартир в Париже, недорого купить которые в данном районе практически невозможно.

Как происходит процесс оформления сделки

Вне зависимости от того, какова стоимость выбранного объекта, заключается два договора:

• предварительный, с внесением залога;
• окончательный, с передачей оставшейся денежной суммы.

Между их подписанием проходит от нескольких недель до пары месяцев, так как каждый объект подлежит обязательной нотариальной проверке. Не важно, выбраны ли фото недорогих квартир в Париже, купить дешево которые хотелось бы многим, на сайте риэлторского агентства или же сделка осуществляется напрямую между продавцом и покупателем, проверка ее чистоты является одним из обязательных элементов.

Также следует быть готовыми к необходимости дополнительных трат, так как услуги нотариуса в стоимость жилья не включаются и взимаются в процентном соотношении к стоимости покупки. По аналогичному принципу рассчитывается и налог на приобретение недвижимости, первый среди тех, с которыми придется столкнуться желающим купить недорогую квартиру в Париже, цена которой зависит от целого ряда обстоятельств.

Обзор цен на квартиры и их аренду в Париже

12.08.2020 admin Информация

Сколько стоит купить или арендовать жилье в столице Франции?

В прошлом году цены на квартиры в Париже снизились на 2,46% с учетом инфляции до €8270 за квадратный метр, такие данные приводит аналитический портал GlobalPropertyGuide.com. Одновременно снизился и спрос на парижские квадратные метры. Например, если говорить о начале 2013 года, то в январе количество проданных домовладений в Париже сократилось на 44% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщает Национальная нотариальная палата Парижа.

Согласно статистике Национальной нотариальной палаты Парижа, в период с марта по май 2013 года в Иль-де-Франс (Париж и его пригороды) было продано 30 700 домовладений.

Этот показатель на 15% ниже, чем за аналогичный период в 2011 году и на 18% меньше по сравнению со средним количеством продаж с марта по май в период 1999 – 2007 годов (годы, в которые французская недвижимость переживала «бум»).

По оценкам компании Knight Frank, россияне – одни из самых заметных покупателей парижском рынке жилья. На их долю, по данным компании, приходится 20% всех сделок по приобретению жилой недвижимости в Париже. По оценкам портала Indriksons.Ru, россияне в Париже покупают только дорогую недвижимость. Среди сделок с элитной недвижимостью — стоимостью свыше €5 млн — на долю нерезидентов приходится 85% от числа сделок, и россияне в этом сегменте рынка занимают второе место, уступая только китайцам.

В дорогих районах Парижа стоимость жилья составляет €12 тыс. за квадрат, в менее престижных – в два раза меньше — €6 тыс. за «квадрат». Цена элитной недвижимости оценивается экспертами в €20 тыс. за квадратный метр.

По оценкам экспертов, сейчас цены на недвижимость в Париже, равно как и во всей Франции, относительно стабильны, при этом наблюдается незначительное понижение цен.

«Государство пристально следит за состоянием рынка недвижимости и по мере необходимости включает действенные защитные механизмы, избавляющие рынок как от чрезмерного роста, так и от резкого падения цен.

Именно это делает условия игры во Франции вполне прогнозируемыми и достаточно безопасными. И хотя во Франции в целом и в Париже в частности присутствует сильный риск продолжения снижения цен на недвижимость, быть слишком кардинальным это снижение не может ни во второй половине этого года, ни в следующем, 2014 году», — объясняет управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

«В 2013 году негативное влияние макроэкономических факторов на рынок жилой недвижимости Парижа сохранится, мы ожидаем дальнейшего снижения цен на 3%», — говорит Анна Швецкова, заместитель директора по исследованиям и аналитике компании Knight Frank.

Однако, по мнению экспертов, не все так определенно. «Увеличившееся предложение элитных объектов недвижимости в начале этого года повлекло за собой прогнозы о падении цен на 10-20%. При этом крупные иностранные инвесторы играют на повышение цен в этом регионе. Поэтому дать однозначный прогноз не берется никто», — замечает глава департамента продаж зарубежной недвижимости Moscow Sotheby’s International Realty Анна Батизи.

Особенность рынка аренды во Франции заключается в возможности пересмотра арендной платы только раз в год. По данным портала GlobalPropertyGuide.com, около 57% жилья во Франции принадлежит собственникам, соответственно, практически половина населения жилье арендует. По данным портала,

доход от сдачи апартаментов в Париже составляет 3,39-3,67% годовых.

Так, средняя стоимость аренды в Париже составляет €32-38 за квадратный метр. Например, апартаменты небольшой площади (35 кв.м) будут стоить €494,8 тыс., а стоимость аренды — €1,515 тыс. в месяц. Апартаменты площадью 75 кв.м будут стоить €888,4 тыс., а аренда — €2,621 тыс. в месяц.

Эксперт портала Tranio.Ru Юлия Кожевникова для последующей сдачи объекта в аренду советует обращать внимание на студии и однокомнатные квартиры – именно их потом будет проще всего сдавать туристам или учащимся. В этом случае стоит присмотреться к 5, 6 и 13 округам Парижа, в которых много университетов (Жюссьё, университет Париж VI Пьера и Марии Кюри, университет Париж I Пантеон – Сорбонна и другие). «Около 70 % от общего фонда жилья здесь составляют небольшие квартиры. Цены колеблются от €7,5 до 8,5 тыс. за квадратный метр. Студенты также предпочитают снимать жилье в окрестностях станции метро «Аббес» на Монмартре (округ 18). Но дешевле чем за €10 тыс. за квадратный метр инвесторам здесь трудно что-то найти», — рассказывает Юлия Кожевникова.

Однако, по мнению Игоря Индрикосонса, доходность в 3,5% невелика: «Последствия мирового кризиса преподали покупателям зарубежной недвижимости из России хороший урок, и в настоящее время подавляющее число относится к такого рода инвестиции как к варианту сохранения средств, а не как к способу заработать деньги на сдаче в аренду или на перепродаже. Вложения в жилую недвижимость Франции предоставляют эту возможность».

Десять советов для желающих арендовать квартиру в Париже

самостоятельно приступить к её поиску. Мы собрали 10 основных советов, которые стоит учесть для того, чтобы процесс поиска и аренды недвижимости принёс максимально позитивный результат.

1. Займитесь поиском квартиры заранее. Конкуренция в сфере аренды в Париже является жёсткой, когда дело доходит до аренды квартиры или дома в Париже, так что лучше планировать этот процесс заранее. Для краткосрочного проживания лучше забронировать недвижимость, как минимум, за 3 месяца до вселения, для долгосрочного – за 6 месяцев.

2. Узнайте цены на аренду квадратного метра жилья в различных районах Париже. Это позволит лучше ориентироваться при выборе недвижимости и сравнивать её между собой. Например, в 1-м округе она составляет 30,7 евро за кв.м., а в 19-м – 22,8 евро.

3. Учитывайте дополнительные платежи. Лучше заранее расспросить владельца недвижимости о платежах за воду, лифт, услуги по уборке и обслуживание сада.

4. Учитывайте наличие транспортных развязок, необходимых для вашего проживания, чтобы понять насколько вам будет легко добираться от работы домой и обратно. Для этого можно загрузить приложение RATP, которое позволяет быстро это оценить.

5. Для тех, у кого есть собственный автомобиль, рекомендуется узнать о наличии парковки. Многих иностранцев удивляет тот факт, что большинство квартир не имеет в Париже паркомест, так что нужно будет арендовать парковочное место неподалёку, и оно может оказаться недешевым.

6. Нужно быть готовым предоставить подробную информацию о себе. Франция славится бюрократией и административными процедурами и процесс аренды дома не является исключением. Документы, необходимые для долгосрочной и краткосрочной аренды различаются, но, с большой степенью вероятности, понадобятся следущие из них:

Для профессионалов, которые хотели бы жить в Париже дольше 3-х месяцев могут понадобиться:

— последние три платёжных докмуента и ваш трудовой договор

— письмо от работодателя

Для студентов, которые планируют проживать в стране больше, чем три месяца:

— справка с места обучения

— три поручительства или письмо с места работы

7. Нужен ли гарант для аренды жилья? Если вы студент, то нужно быть готовым к тому, что вам прийдется доказать, что вы можете себе позволить снимать отдельную квартиру на протяжении долгого времени. Некоторые арендаторы используют международных гарантов. Если же есть работа в Париже и трудовой договор, то гарант не нужен.

8. Нужно быть готовыми к депозиту. Есть два типа депозитов – квартирный депозит (acompte) и гарантийный депозит. Первый из них оплачивается арендатором после подписания договора аренды, чтобы заронировать аренду. Он должен быть оплачен посредством первого арендного платежа. В случае аренды недвижимости на срок меньше трёх недель, депозита не требуется. Если срок аренды составляет от 3 недель до 3 месяцев, то потребуется 30 % депозита. Если более трёх месяцев – то размер депозита будет составлять сумму аренды за месяц. Гарантийный депозит не всегда необходим и зависит от воли владельца. Сумма обычно рассчитывается в зависимости от продолжительности пребывания: — от 21 до 60 дней – 50 % арендной платы за 1 месяц, — от 2 до 6 месяцев – плата за 1 месяц аренды, — более 6 месяцев – 2 месяца аренды. Через 10 дней после окончания срока аренды оба депозита возвращаются.

9. Нужно ли платить муниципальный налог? Данный налог — «taxe d’habitation» — это налог на недвижимость, взимаемый местными властями. Он может быть оплачен владельцем или арендатором в зависимости от договора. Если договор аренды предусматривает проживание в недвижимости не менее 8 месяцев подряд, то это оценивается местными властями, как “основное место жительства”, и арендатор или владелец жилья должен заплатить муниципальный налог вне зависимости, является арендатор студентом или профессионалом. Размер муниципального налога зависит от вашего округа, арендной платы, которую вы платите, и расходов на управление имуществом.

10. Нужна ли мне страховка? Независимо от типа квартиры, которую вы арендуете, будь то краткосрочная или долгосрочная, вам необходимо выписать страховой полис для покрытия возможных рисков (ущерб от затопления, пожара, грабежа). Процедура подписки на страхование очень проста и может быть сделана в интернете, в частности, на са йте French Furnished Insurance (фото-wikimedia).